Проблемы развития рынка жилищных ценных бумаг

В 1997 г. в России наблюдалось снижение объемов жилищного строительства. По сравнению с 1995 г. объем ввода жилой площади снизился более чем на 24%, причем количество построенных квартир уменьшилось на 29% - на 176 тыс. квартир. По сравнению с 1996 г. число построенных квартир снизилось на 52 тыс. Опережающими темпами происходил спад инвестиционной активности - в 1997 г. объем инвестиций в жилищное строительство сократился по сравнению с предшествующим годом на 23,4%

Строительство жилья в Российской Федерации Одной из основных предпосылок снижения объемов возведения жилья стало отсутствие эффективных финансовых механизмов мобилизации денежных средств населения в жилищное строительство. В условиях неразвитости системы ипотечного кредитования существующие инструменты рынка жилищных ценных бумаг (жилищные сертификаты, облигации муниципальных и субфедеральных жилищных займов) оказываются не в состоянии обеспечить привлечение значительных инвестиционных физических лиц. Так, существующие модели выпуска жилищных сертификатов, номинальная стоимость которых выражена в долях квадратного метра жилой площади, оказалось эффективной лишь в условиях высоких темпов инфляции. Высокий уровень реальных процентных ставок по банковским депозитам и доступным для населения государственным ценным бумагам в условиях стабилизации цен на недвижимость сделал инвестиции в жилищные сертификаты сравнительно менее эффективными. К началу 1997 г. было зарегистрировано лишь 4 выпуска жилищных сертификатов в стране на общую сумму 131,3 млрд. руб. Распространение жилищных сертификатов сдерживается несовершенством нормативных документов, регулирующих их выпуск. Одна из основных проблем - порядок оформления прав собственности на квартиры при погашении жилищных сертификатов. Содержащееся в нормативных документах требование заключения договора купли-продажи жилья, при наличии договора купли-продажи сертификатов, дающих право на его получение, влечет двойное налогообложение. Для эмитентов привлекательность выпуска жилищных сертификатов серьезно снижает необходимость регулярной индексации номинальной стоимости сертификатов и их обязательного выкупа по первому требованию владельца бумаг в течении 7 банковских дней.

Более широкое распространение получил выпуск муниципальных и субфедеральных жилищных облигаций, позволяющих инвестору выбирать между денежной и натуральной (жилыми квартирами) формой погашения облигаций. Важным фактором привлекательности данного вида ценных бумаг стал существующий порядок взимания НДС по жилищному строительству. Так, в соответствии со статьей 5-й Закона РФ "О налоге на добавленную стоимость" не облагается НДС стоимость работ по строительству жилых домов, осуществляемых с привлечением средств бюджетов всех уровней и целевых внебюджетных фондов, при условии, что эти средства составляют не менее 40% стоимости работ. Кроме того, в отличии от доходов по корпоративным долговым ценным бумагам, доход полученный физическими лицами, в соответствии со статьей 3-й закона РФ "О подоходном налоге с физических лиц", не облагается подоходным налогом. В результате, в 1994-1996 г. на жилищными являлись более половины общего числа выпусков субфедеральных и муниципальных облигаций. Однако в узость платежеспособного спроса привела к недоразмещению значительной части эмитированных жилищных ценных бумаг.

В результате в 1997 г. эмиссии жилищных облигаций выпустили лишь три субъекта федерации и 5 муниципальных образований. Суммарной объем эмиссии жилищных облигаций (за исключением крупного выпуска ценных бумаг Оренбургской области, не носившего реально целевого характера) составил менее 160 млрд. рублей.