| Главная страница | База данных по публикациям | Обсудить |
Федеральным бюджетом производится финансирование целевых государственных жилищных программ, таких, как строительство жилья для увольняемых в запас военнослужащих, программы "Свой дом", федеральной миграционной программы, программы строительства на территории РФ жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним мест, государственного финансирования строительства жилья для беженцев и вынужденных переселенцев. Как показывает опыт ряда зарубежных государств реализация подобных программ будет наиболее эффективной при сопровождении прямого субсидирования физических лиц организацией ипотечного кредитования, поддерживаемого гарантиями государства, субфедеральных и муниципальных органов власти. Целесообразным представляется создание по крайней мере в наиболее крупных регионах и городах механизмов, обеспечивающих выкуп ипотечной задолженности на вторичном рынке и ее преобразования в субфедеральные и муниципальные облигации, обеспеченные ипотекой.
Такие функции могут, при соответствующем финансировании, взять на себя уже созданные в ряде территорий региональные и местные фонды развития жилищного строительства, предусмотренные Указом президента РФ от 24.12.93 г.№2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования в жилищной сфере". Постановлением правительства РФ от 15.06.94 г. № 664 утвержден Примерный порядок формирования и использования региональных и местных фондов развития жилищного строительства.
Проблемы законодательного регулирования Развития системы ипотечного жилищного сдерживается отсутствием эффективной правовой защиты прав залогодержателя. Основной фактор высокого кредитного риска состоит в проблематичности обращения взыскания на заложенное имущество: в соответствии со статьей 292-й Гражданского кодекса РФ возможность выселения из занимаемого жилья несостоятельного залогодателя - физического лица не предусматривается. Из-за противоречия законодательству не действует разрешающее такое выселение положение Указа Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитованию" от 28.02.1996 г. №293.
Право на выселение физических лица в случае нарушения не возврата им ипотечного кредита должно быть закреплено в отечественном законодательстве после принятия закона "Об ипотеке", прошедшим в 1997 г. утверждение в Федеральном Собрании, но отклоненного Президентом и в настоящее время находящимся в согласительной комиссии. В существующих условиях распространение приобрела практика заключения договоров "аренды с правом выкупа", подразумевающих переход права собственности к физическому лицу лишь после полной оплаты стоимости жилья. В этом случае заемщиком по ипотечному кредиту становится не частное лицо, а девелоперская фирма - собственник жилья, сдающая отдельные квартиры в аренду физическим лицам с правом последующего выкупа. Реализация данной схемы дает возможность развития ипотечного кредитования в существующих правовых рамках.
С февраля 1998 г. в силу вступил федеральный закон "О регистрации прав на недвижимость и сделок с ней", допускающий порядок оформления сделки купли-продажи и залога недвижимости без нотариального оформления, при их обязательной регистрации в органах Министерства юстиции РФ. В результате стоимость оформления сделок с недвижимостью значительно уменьшится, снизившись с 1,5% от стоимости предмета сделки при нотариальном оформлении до 3 - 50 минимальных окладов, при регистрации в Минюсте. Процесс государственной регистрации прав на недвижимое имущество предусматривает правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.
Прозрачность сделок должна быть обеспечена за счет создания единой информационной системы учета объектов недвижимости. Закон будет вводится в действие поэтапно, предусматривая завершить процесс формирования системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость к 1 января 2000 г. Основным недостатком принятого закона является отсутствие механизмов реализации предусмотренных государственных гарантий надежности регистрации прав собственности Не установлены объем имущественной ответственности регистратора - государственного органа юстиции и порядок возмещения убытков добросовестного приобретателя. В этих условиях участникам сделок с недвижимостью придется дублировать государственную регистрацию нотариальным оформлением договоров, что очевидным образом увеличивает трансакционные издержки. Вместе с тем, положительным фактором станет инициированное данным законом создание физической инфраструктуры регистрации сделок с недвижимостью, необходимой для развития рынка. За период времени, необходимый для создания технологической базы "Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ней" остается возможность принятия ряда поправок, устраняющих многие недостатки принятого закона.